À quel prix s’est vendu l’appartement d’à côté ?
Le chiffre de votre offre part des ventes signées autour de l’adresse de votre annonce. Chacune se relit dans le dossier. La base d’où elle vient est publique.
Comment savoir à quel prix s’est vendu un appartement ?
Les ventes passées chez le notaire sont publiées par l’État, avec leur prix, leur date et leur adresse : pour votre annonce, on lit celles qui l’entourent. On lit quatre sources en tout, dont trois que vous pouvez ouvrir vous-même. Le travail qu’on fait pour vous est de les trier, puis d’en tirer un prix.
| La source | Qui la publie | Ce qu’on y lit | Publique ? |
|---|---|---|---|
| Les ventes signées | L’État, dans la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF) | Le prix, la date et l’adresse de chaque vente passée chez le notaire | Oui |
| Le diagnostic énergétique (DPE) | L’ADEME | La note du logement, de A à G | Oui |
| Les risques | Géorisques | Les risques relevés pour l’adresse du bien | Oui |
| L’histoire de l’annonce | Un fournisseur de données d’annonces | Depuis combien de jours elle est en ligne, et ses baisses de prix | Non |
D’où viennent les trois prix ?
Les ventes signées autour de l’adresse donnent une valeur, entre un bas et un haut. On l’ajuste au bien, puis on en tire la première offre, le prix à viser et le prix à ne pas dépasser. Voici la négociation, sur l’exemple fictif d’un appartement de Montreuil affiché 305 000 € :
Les ventes proches
On part de l’adresse de l’annonce et on retient les ventes signées autour qui ressemblent au bien. On en tire un prix au mètre carré, qu’on applique à sa surface.
La valeur du bien
On l’ajuste : ses atouts ajoutent, ses points faibles et son classement énergétique retirent. Chaque montant est écrit dans le dossier. Dans l’exemple, l’appartement classé F vaut entre 274 000 et 289 000 €, donc moins que les 305 000 € affichés.
La marge
La première offre part sous la valeur : 265 000 €, environ 6 % sous le milieu de cette fourchette. Vous gardez de quoi remonter, en deux temps, jusqu’au prix à viser. On ne descend jamais sous 80 % du prix affiché.
Les trois prix
Première offre : 265 000 €. Prix à viser : 275 000 €, dans le bas de la fourchette. Prix à ne pas dépasser : 280 000 €, sous son milieu.
Les travaux votés dans l’immeuble ne sont pas dans les trois prix : on ne lit pas les procès-verbaux. Le dossier vous dit où les trouver et comment demander qu’ils restent au vendeur.
Exemple fictif.
Un outil connaît-il ma rue ?
On connaît les ventes signées autour de l’adresse de votre annonce. L’intérieur du bien, on ne le voit pas. Le dossier liste chaque vente retenue avec sa date, pour que vous les relisiez une à une et jugiez si elles ressemblent à votre bien. Quand elles appuient votre prix, elles partent en annexe de votre offre. Sinon, le dossier vous dit de les garder pour vous.
Trois choses que la méthode ne voit pas
Une méthode qui lit des ventes passées a des angles morts, et on préfère les écrire.
L’intérieur du bien.
Les ventes ne disent rien de l’état des pièces, et on ne lit pas les photos de l’annonce aujourd’hui. Ça, c’est votre visite qui le dit.
Une vente récente.
La base de l’État est mise à jour en avril et en octobre. Une vente des derniers mois peut donc ne pas y être.
Quatre territoires.
Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte sont absents de la base. On ne couvre pas leurs annonces.
Vérifiez les chiffres vous-même, à la source
Les ventes signées.
Le prix et la date des ventes passées chez le notaire.
Ouvrir la base des ventes signéesLe diagnostic énergétique.
La note d’un logement, de A à G.
Chercher le diagnostic d’un logementLes risques.
Ceux que Géorisques recense pour une adresse.
Consulter les risques d’une adresse
Collez votre annonce : l’aperçu est gratuit
Vous voyez l’aperçu du dossier avant de payer. Les trois prix restent floutés jusqu’au paiement. Une annonce qu’on ne retrouve pas ne coûte rien.
Aperçu gratuit. 29 € pour un bien, payés une fois.